Faire évoluer le droit pour renforcer l’utilité publique du foncier ?

En 2025, le travail sur les enjeux juridiques du foncier s’avère encore plus nécessaire dans un contexte où l’excès de normes est souvent décrié. Dès lors, depuis sa création fin 2016, le Lifti se propose d’être un des acteurs de l’évolution du Droit avec pour ambition non seulement d’accompagner les acteurs du foncier dans l’élaboration de textes législatifs ou réglementaires, mais aussi de répondre aux nouveaux enjeux sociaux, environnementaux ou technologiques. Cette démarche vise à anticiper les attentes pour faire évoluer les outils existants ou proposer des solutions nouvelles. Le Lifti a ainsi oeuvré à la mise à disposition des données foncières en Open Data ; à la définition juridique des friches reprise dans la loi Climat et Résilience ou encore lors de l’élaboration de la proposition de loi Lagleize visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles.

Le travail juridique du Lifti doit permettre d’accroître la lisibilité du droit, sa sécurisation et donc son respect.

Adapter les outils existants de mobilisation foncière au renouvellement urbain

Le code de l’expropriation a été pour l’essentiel rédigé à une époque où l’urbanisation se réalisait exclusivement par étalement urbain. Or, le mode de développement privilégié aujourd’hui est le renouvellement urbain, même si celui-ci s’exerce parfois en dent creuse, sur des zones non bâties.

Dans ce contexte, le comité juridique est arrivé au constat que le code de l’expropriation doit évoluer, pour permettre aux acteurs publics de disposer d’outils adaptés permettant une intervention sur des fonciers de plus en plus complexes (sols pollués, friches commerciales, activités artisanales ou industrielle à relocaliser, etc). Dès lors, le comité juridique a initié la rédaction de plusieurs propositions concrètes d’évolutions législatives ou règlementaires permettant notamment d’anticiper au mieux les acquisitions foncières :

→ possibilité pour les acteurs publics d’obtenir des informations et de visiter les biens dont l’expropriation est envisagée,
→ possibilité de saisir le juge de l’expropriation plus tôt,
→ possibilité de prendre possession de manière anticipée en cas de délai excessif de jugement, etc.

La question de la valeur est également au coeur des réflexions du comité juridique. Elle conduit par exemple à réinterroger le système – complexe – de date de référence mis en place par le législateur pour limiter la spéculation foncière sur les opérations déclarées d’utilité publique, mais qui à ce jour et dans un contexte de renouvellement, est parfois inutile, voire pénalisant. Elle conduit en outre à rendre hautement nécessaire l’inscription dans les textes de l’interdiction pour les juridictions de l’expropriation de se fonder sur la valeur d’avenir. Elle conduit également à alerter sur les conséquences de la suppression de l’abattement pour vétusté dans la fixation des indemnités d’éviction en transfert.

D’autres évolutions textuelles identifiées par le comité juridique du LIFTI s’inscrivent en réaction à des évolutions jurisprudentielles qui pénalisent les opérations déclarées d’utilité publique. Au premier chef, le comité juridique s’alarme de la position actuelle du Conseil d’Etat refusant la régularisation des opérations déclarées d’utilité publique contestées par le prisme des arrêtés de cessibilité. Concrètement cette évolution jurisprudentielle récente crée sur les opérations déclarées d’utilité publique (DUP) des risques significatifs, généralisés à l’échelle du périmètre de la DUP et sur une durée parfois supérieure à 10 ans. Ces risques peuvent aller jusqu’à la remise en cause rétroactive d’acquisitions ayant depuis lors déjà donné lieu à des reventes et des réalisations. Un tel aléa fragilise les cessions de charges foncières dans de grandes opérations, les impératifs de sécurité juridique étant essentiels pour les acquéreurs, et leurs financeurs.
Ainsi, lorsque l’équilibre entre sécurité juridique et droit de propriété est remis en cause, lorsque l’aléa juridique conduit à dissuader l’action publique, lorsque les propriétaires ne sont plus en mesure de connaître les limites de leurs droits, le comité juridique propose une adaptation des textes.

Réinterroger le caractère sacré du droit de propriété

Au regard des évolutions précitées, la propriété, érigée en droit inviolable et sacré en 1789, doit être questionnée. La prise en compte, par le droit, d’enjeux et d’usages communs peut être un élément de réponse aux impératifs de production de logements abordables et en nombre suffisant, de construction d’une ville intégrant des modes de transports durables, de protection des ressources partagées.

Face au constat d’une grande difficulté à répondre aux besoins de la population à des conditions tenables économiquement, le Lifti recense les bonnes pratiques juridiques, identifie les outils existants et leurs optimisations souhaitables.

Ses travaux portent notamment sur le rôle clé des acteurs publics dans la définition et la mise en oeuvre de stratégies foncières adaptées. Cette dimension peut également être complétée (mais non substituée) par un déploiement encore plus fort des outils de dissociation du foncier et du bâti, y compris en l’intégrant dans de nouveaux outils d’action foncière des acteurs publics.

Les travaux portent également sur le rapport à la valeur, sur la pertinence de la captation de la rente foncière par un propriétaire, à l’heure d’une fabrique urbaine toujours plus complexe et onéreuse. Une proposition d’évolution des outils de captation de la valeur dans le cadre des Services Express Régionaux Métropolitains a ainsi été rédigée.

L’étendue des droits et devoirs du propriétaire et le renforcement des droits des occupants, sont également interrogés, la propriété privée ne pouvant être un obstacle insurmontable ou excessif à la réponse aux besoins essentiels de la population.

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