À la recherche de nouveaux modèles économiques de l’aménagement

Désormais très répandue, la formule d’un « modèle économique de l’aménagement à bout de souffle » méritait qu’on lui consacre un peu d’attention ! Le foncier est la matière première de l’aménagement, une matière complexe et bien moins inerte qu’il n’y parait, dont les mécanismes de valorisation ne sont pas nécessairement bien maitrisés. En effet, les principes économiques qui régissent l’aménagement urbain jusqu’à aujourd’hui sont insuffisamment documentés et accessibles pour les non-initiés, or les évolutions récentes en montrent largement les limites. En particulier, les principes de formation des prix fonciers et immobiliers (qui ne sont pas le fruit uniquement de logiques de marché) et la place de l’évaluation dans le dispositif d’ensemble sont des aspects majeurs encore bien trop souvent éludés.

Le Lifti s’est naturellement emparé de cette question au sein de ses groupes de travail, avec une ambition de partage éclairé du diagnostic et d’ouverture vers des pistes de réflexion. Il s’est ainsi appuyé sur les expériences et le dialogue constructif de ses membres (collectivités, Etablissements publics fonciers, bailleurs sociaux, bureaux d’études -ingénierie, sol, environnement, urbanisme-, avocats, experts immobiliers, Entreprises publiques locales). La publication s’appuie sur des exemples concrets et des pistes de réflexions portées par des acteurs opérationnels comme académiques, visant à faire évoluer ce modèle historique.

Le Lifti propose ainsi des axes d’élargissement pour trouver de nouveaux équilibres, en particulier à partir de stratégies foncières territoriales, adossées à une bonne maîtrise des outils d’action foncière et de planification, mais aussi d’une intégration à toutes les échelles, car l’aménagement intégré dépend des différents niveaux de collectivités (régions, département, intercommunalités, communes, et des schémas d’organisation qui doivent être en la cohérence…). Le renouveau du modèle se doit d’offrir une réelle lisibilité aux acteurs (propriétaires, opérateurs fonciers et immobiliers, investisseurs, assureurs…). Mais cette prise en compte intégrée, très en amont des opérations d’aménagement, doit pouvoir s’appuyer sur une ingénierie économique et financière portée par les maîtrises d’ouvrage territoriales. Une telle implication des collectivités renforcera leur rôle de maître d’ouvrage au service de leur territoire, de ses acteurs et de leurs projets. Ce positionnement trouvera un relais naturel auprès des opérateurs de portage foncier tels que les EPF par exemple, en tant que maitre d’œuvre de la maitrise foncière. Enfin, le Lifti propose de remobiliser le principe de la péréquation comme un outil idoine dont il faudra fixer les limites d’application (échelle, type d’opérations, de programmes…) et les règles pour une gestion commune du foncier. 

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